Verschärft wird diese Entwicklung durch die über Jahrzehnte ungenügende staatliche Förderung für bezahlbares Wohnen. Sozialer Wohnungsbau kam fast völlig zum Erliegen, seit der Bund 2006 die Zuständigkeit dafür den Ländern übertrug. Aber auch Städte und Kommunen investierten lieber in Infrastrukturprojekte als in Wohnhäuser. Zudem ist Bauen so teuer wie nie zuvor. Kostete im Jahr 2000 ein Quadratmeter in einem Mehrfamilienhaus im Durchschnitt noch 2210 Euro, waren es 2014 bereits 3080 Euro. Kein Wunder also, dass die Lücke zwischen angebotenem und nachgefragtem günstigen Wohnraum zu einem tiefen Graben aufgerissen ist. Dann kam die Flüchtlingskrise.
Spätestens seit Sommer letzten Jahres, als täglich Tausende Schutzsuchende Deutschland erreichten, wurde klar, dass auf die solange verdrängte Wohnungsfrage Antworten gefunden werden müssen – und zwar schnell. Natürlich floss zunächst ein Großteil der Kräfte in zeitnah zu errichtende Notunterkünfte und Erstaufnahmelager, brauchten die Menschen doch ein Dach über dem Kopf. Doch seit dem Zustrom an Flüchtlingen ist endlich auch wieder das Thema »bezahlbares Wohnen für alle« in den Fokus gerückt – mit dem großen Unterschied, dass es diesmal nicht bei Studien und Diskussionen bleiben wird, sondern gehandelt werden muss. Das lange von Wohlstand und der oft damit einhergehenden Behäbigkeit getragene Deutschland wird kräftig geschüttelt. Das kann eine Chance sein: für das Land, für seine Bewohner und für seine Baukultur.
Städte, Hochschulen, Bund, Länder und Gemeinden, Architektenkammern, Investoren und andere kleine und große Institutionen sind aktiv geworden und entwickeln Pläne, wie das Thema günstiger Wohnraum angegangen werden kann. Diskussionen finden auf zahlreichen Ebenen statt: in der Politik, in der Soziologie, in der Architektur. Die Anzahl von Vorschlägen, Ansätzen und Forderungen ist so groß, dass hier nur ein Bruchteil erwähnt werden kann und einige Themenbereiche nur gestreift werden.
Eine der zentralen Fragen, zu der alle Diskussionen irgendwann führen, jedoch ist: Was macht Wohnen so teuer?
Auf die Region kommt es an
Die Schere geht beim Thema Wohnen ex-trem auseinander. In München, Berlin und Hamburg müssen Mieter rund die Hälfte ihres Einkommens dafür ausgeben. In Sachsen und Sachsen-Anhalt liegt der durchschnittliche Prozentsatz noch ein gutes Stück unter der als verträglich geltenden Marke von 30 %. Bei Neuvermietungen liegt München ganz vorne: Der aktuelle Wert vom April 2016 liegt laut immowelt bei 20,48 Euro pro Quadratmeter. Nach Angabe der Statistikwebsite Statista betrug der Anstieg in München in den letzten fünf Jahren 30 %, in Stuttgart 24 % und 32 % in Berlin. Stellt man diesen Zahlen die Lohnentwicklung gegenüber, fragt man sich, wer sich diese Preise noch leisten kann, wie ein Durchschnittspaar, das im Schnitt 2700 Euro netto zur Verfügung hat, solche Mieten zahlen soll. Zwar versucht der Gesetzgeber, überzogenen Preisen über die Mietpreisbremse Einhalt zu gebieten, nur führen zahlreiche Schlupflöcher und die Zurückhaltung der Mieter, gegen die Wohnungseigentümer vorzugehen, bislang nicht zum gewünschten Ergebnis.
Für viele ist die Lösung daher der Umzug in die Peripherie, mit all seinen Nachteilen: lange Anfahrtswege, Verkehrsstaus, Zeitaufwand, Benzinkosten, CO2-Ausstoß und nicht zuletzt Zersiedelung. Durch die Abwanderung einkommensschwächerer Menschen in die Randgebiete verändern sich auch die Innenstädte, indem sie sich zum Zentrum für Wohlhabende verwandeln. Die Wohnungsnot in den attraktiven Städten betrifft nicht mehr nur Geringverdiener und Zuwanderer, sie ist in die Mitte der Gesellschaft gerückt. Denn Vermieter haben keine Schwierigkeiten, ihren teuren Wohnraum an den Mann zu bringen. Ihnen kommt auch das Ungleichgewicht zugute, das in der Einkommens- und Vermögensstruktur herrscht, die Tatsache, dass es genug Menschen gibt, für die Geld keine Rolle spielt.
Höher, größer, schöner versus sozialer Wohnungsbau
So verwundert es auch nicht, dass der Flächenbedarf pro Person stetig ansteigt. Kam der Durchschnittsdeutsche in der Nachkriegszeit noch mit 20 Quadratmetern aus, brauchte er 1991 schon 35 und mittlerweile ist er bei fast 47 angelangt. Die wachsende Zahl von Single-Haushalten und höhere Ansprüche der Nutzer erklären diese Entwicklung zum Teil. Ein Aspekt aber ist auch, dass die Anzahl solventer Bauherren, die sich luxuriöse Zweitwohnungen in zentralen Lagen leisten können, gestiegen ist. Meist stammen sie nicht mehr aus der Nachbarschaft; die Globalisierung hat auch den Immobilienmarkt internationalisiert.
Angebot und Nachfrage regulieren nun einmal den Preis, und die Nachfrage ist hoch. Umso schlimmer ist es, dass sich der Bund aus dem Wohnungsbau fast vollständig zurückgezogen hat. Auch der Beschluss, sämtliche (es sind sowieso nur noch 38 600) staatseigene Wohnungen sukzessive zu verkaufen, passt in dieses Schema. Heute gibt es in Deutschland noch lediglich 1,5 Millionen Sozialwohnungen.
Noch dazu sind laut einer Analyse des IW Köln 54 % davon falsch belegt, weil die Bewohner nicht mehr sozialwohnungsberechtigt sind. Auch aus diesem Grund hat der Bund in den letzten Jahrzehnten die Strategie verfolgt, Bedürftige mit Wohngeld zu fördern statt in Sozialwohnungen zu investieren. Dies erscheint zunächst sinnvoll, weil Haushalte, die nicht mehr unterstützt werden müssen, in ihren Wohnungen bleiben können. Sie zum Auszug zu bewegen, ist menschlich und rechtlich problematisch.
Allerdings wächst durch die Methode, Menschen statt Bauten zu fördern, wiederum die Macht der Immobilieneigentümer, die, solange das Angebot knapp ist, die Mietpreise nach eigenen Vorstellungen gestalten können.
Der Bund greift ein
Daher war es ein großer und wichtiger Schritt des Bundesbauministeriums, den Etat für geförderten Wohnungsbau für 2016 auf eine Milliarde Euro zu verdoppeln. Allerdings tritt der Staat nach wie vor nicht als Bauherr bzw. Wohnungseigner auf, sondern vergibt die Fördergelder weiter an private Bauherren oder Genossenschaften, die sich zu einer Mietpreisbindung von 6,50 Euro/m2 verpflichten müssen. Wie trotz eines geringen Mietzinses wirtschaftlich Wohnraum geschaffen werden kann, führt zur zweiten zentralen Frage: Was treibt die Baukosten in die Höhe und was kann man dagegen tun?
Teures Land
Eine zentrale Rolle spielen die hohen Grundstückskosten. In den letzten fünf Jahren hat sich Bauland in Berlin um 92 % verteuert, Stuttgart und München erreichen ähnliche Werte. Immerhin haben Länder und Kommunen nun bekannt gegeben, ihre eigenen Grundstücke zukünftig nicht mehr dem Höchstbietenden zu überlassen. Ganz anders stellt sich die Situation in weiten Teilen der neuen Bundesländer dar. Hier fallen die Preise durch Abwanderung und die Leerstandsquote ist hoch. Einen interessanten Vorschlag, diese Regionen wiederzubeleben, hat Kilian Kleinschmidt, langjähriger Leiter von Zaatari in Jordanien, dem zweitgrößten Flüchtlingslager der Welt. Seine Idee ist es, in den verwaisten deutschen Städten Flüchtlinge anzusiedeln und eine Freihandelszone zu eröffnen. Von dem wirtschaftlichen Impuls, der von solch einer Maßnahme ausginge, würde ganz Deutschland profitieren. Nun wird diese Idee wohl nicht in naher Zukunft zur Realisierung kommen und so muss weiter überlegt werden, wie in bereits florierenden Gegenden Grundstückskosten nicht allzu sehr zu Buche schlagen. Ein Weg, wenn auch kein Königsweg ist es, unattraktive Bauplätze zu finden und diese durch clevere architektonische Konzepte aufzuwerten. Beispielsweise können Lagen mit hoher Lärmbelastung durch Laubengangerschließung und Orientierung zur lärmabgewandten Seite für Wohnungsbauten genutzt werden. Diesem Prinzip folgt das Wohngebäude in Lenzburg von Boltshauser Architekten (Abb. 4). Zudem wurde für dieses Projekt zusammen mit dem Ziegelhersteller eine neuartige, auf Standardakustiksteinen basierende Kompaktfassade entwickelt.
Ein anderes Beispiel ist die geförderte Wohnanlage von bogevischs buero in München. Die Architekten machten aus der Not eine Tugend und erweiterten den oft negativ belegten Laubengang zum öffentlichen Treffpunkt. Hier läuft man sich über den Weg, hält ein Schwätzchen und blickt hinab auf die Straße, wo der Verkehr tobt. Durch die extra breiten Laubengänge sind die Privatwohnungen nochmals ein Stück weiter von der Lärmquelle abgerückt. Bogevischs buero hat mittlerweile eine Reihe kostengünstiger Wohnungsbauten realisiert und weiß, an welchen Stellen gespart werden kann, ohne dabei an Qualität einzubüßen (s. a. Technik S. 676 ff.
Zusammenrücken
In den Städten, in denen nur noch wenige Grundstücke zur Verfügung stehen, lautet das Zauberwort »Verdichtung«. Allerlei Vorschläge gibt es zu diesem Thema. Sie reichen von der Überbauung von Parkplätzen, zur Nutzungserweiterung von Schrebergärten bis hin zur Umwidmung von Industriegebieten. Hierin liegt ein enormes Potenzial, weil Industriegebiete meist sehr gut angebunden und die Bauten nur zweigeschossig sind. Ein Vorschlag der Bauministerkonferenz in diese Richtung liegt bereits vor: Er beinhaltet einen neuen Baugebietstyp, das sogenannte »urbane Quartier«, das zwischen der Wohnnutzung im Mischgebiet (nicht störendes Gewerbe und Wohnen) und dem Gewerbegebiet (Wohnen nur in Verbindung mit einem Betrieb) angesiedelt ist.
In Innenstadtlagen sind seit geraumer Zeit Dachausbauten und -aufstockungen beliebt und zahlreiche positive Beispiele zeigen deren Erfolg. Eines sind die kürzlich fertig gestellten Paragon Apartments in Berlin des Architekturbüros Graft (Abb. 1–3): Das Dach eines ehemaliges Krankenhauses wurde hier durch zwei Wohngeschosse ersetzt. Insgesamt umfasst das Projekt vier Bestandsgebäude, die durch Ergänzungsbauten zu einer Einheit gefügt wurden. Die rund 200 neuen Wohnungen reichen vom 37,5 m2 Zweizimmerapartment zur 250 m2 großen zweigeschossigen Loftwohnung.
Vorfabrikation und serielles Bauen
Mit dem Zustrom von Flüchtlingen war der Markt für vorfabrizierte Wohncontainer binnen Kurzem leergefegt. Fraglich ist jedoch, ob diese Art des schnellen, günstigen Wohnraums wirklich sinnvoll ist. Allein der Transport eines großen Moduls und der darin enthaltenen Luft wirft Fragen auf.
Elementierte und serielle Bauweisen erscheinen effizienter. Die Projektierung von Flüchtlingsunterkünften hat in den Bereichen schnelle Herstellung, einfacher Aufbau und eventueller Standortwechsel wertvolle Entwicklungen angestoßen. Das von Peter Görgen entworfene Erstaufnahmelager besteht aus Betonfertigteilen für Wände und Dach, die wie bei einem Kartenhaus zusammengesetzt werden (Abb. 5, 6). Aber auch die Themen Nutzungsänderung und Nutzungsmischung fließen mit ein. Beispielsweise teilen sich in den Schwarzen Häusern in Ostfildern der Architekten u3ba Flüchtlinge und Obdachlose ihr Zuhause. Auch diese Gebäude aus Sperrholz und Stahl weisen einen hohen Vorfertigungsgrad auf (Abb. 7, 8).
Selber bauen
Ebenso ist das Ausbauhaus Neukölln der Architekten Praeger Richter zu einem großen Teil vorgefertigt (Abb. 9, 10). Das Mehrgenerationenhaus für eine Baugruppe bietet eine großzügige räumliche Grundstruktur. Über zehn Meter stützenfreie Grundrisse lassen viel Spielraum beim Ausbau. Die Bewohner haben die Wahl zwischen unterschiedlichen Ausbaustandards oder sie übernehmen den Rohbau und bauen selbst. Das Haus zum Selbstausbau ist nicht jedermanns Sache. Doch wer handwerklich geschickt ist und auch die Zeit hat, kann viel Geld sparen.
Hoher Standard
Standard ist ein Schlüsselwort beim Bauen in Deutschland: verordnet wie mechanische Belüftung, Stellplätze oder Mindestflurbreiten ebenso wie selbst gewählt bei Innen- und technischer Ausstattung. In Deutschland baut man hochwertig, man baut für die Ewigkeit – und teuer.
Zum Vergleich ein Blick nach Japan. Die Grundstückspreise sind dort extrem hoch, die Baukosten aber sehr gering. Dort steht ein Haus im Schnitt auch nur 27 Jahre. Dann ist es abgewohnt, wird abgerissen und durch ein neues (günstiges) ersetzt. Zwar kann man argumentieren, dass kurze Standzeiten nicht nachhaltig sind. Auch werden Sicherheitsaspekte wie Absturzsicherung oder Brandschutz dort lockerer gehandhabt und der technische Standard liegt weit unter dem deutschen. Trotzdem: Vielleicht wäre die goldene Mitte ein gangbarer Weg? Hier sei ein weiterer Blick in ein anderes Land gewagt: Rumänien. Auch dort liegt der Baustandard ein gutes Stück unter dem deutschen. Viel wird in Eigenleistung gebaut und man sieht über den ein oder anderen kleineren Bauschaden gerne hinweg. Allerdings liegt in Rumänien die Wohneigentumsquote bei enormen 96 %. Schlusslichter dieser Skala sind Deutschland mit 53 % und die Schweiz mit nur 44 % – beides Länder, in denen besonders hochwertig und teuer gebaut wird.
Auch leistet sich Deutschland neben hohen Baustandards Tier-, Natur- und Artenschutz. Dieses Erste-Welt-Privileg treibt manchmal seltsame Blüten, wie die Umsiedelung einer Spatzenkolonie, die einen Augsburger Bauträger 40 000 kostete.
Beteiligung des Einzelnen
Deutschland ist ein demokratisches Land. Hier hat die Stimme des Bürgers Gewicht. Für Bauprojekte bedeutet das häufig lange Überzeugungsarbeit von Seiten der Bauwilligen, Auseinandersetzungen und juristische Streitereien – eine Tatsache, die insbesondre beim Thema Nachverdichtung schwer wiegt. Kaum jemand möchte, dass der Nachbar ihm näher auf die Pelle rückt. Hier ist ein gesellschaftliches Umdenken nötig, die Einsicht, dass die Nähe der anderen nicht bedrohlich ist.
Im privaten Bereich gelingt das bei Baugruppen oft schon sehr gut. Können die späteren Bewohner selbst entscheiden, dass sie lieber die Dachterrasse teilen, dafür aber mehr Wohnraum haben, und kennen sie ihre späteren Nachbarn, ist Teilen und Nähe oft gar kein Problem. Selbstbestimmung und Eigenverantwortung sind zwei Triebfedern für das Funktionieren solcher Gemeinschaften. Entscheide ich selbst, dass ich lieber Fahrrad fahre statt Auto und daher keine Garage brauche, ist das etwas ganz anderes als wenn ich in eine Wohnanlage ziehe, in der einfach keine Garage angeboten wird.
Gute Baugruppenprojekte gibt es viele. Eines ist die Wohnanlage Dennewitzstraße in Berlin der Architektengemeinschaft Roedig Schop, sieglundalbert und dmsw. Auf einem günstigen, weil an der Bahntrasse gelegenen Grundstück haben sie einen Low-Budget-Bau errichtet, der in keiner Weise danach aussieht. Stolz und kraftvoll präsentiert sich das Gebäude in seiner schillernden Metallhülle, hinter der sich individuell für die einzelnen Bewohner gestaltete und teilweise sehr extravagante Wohnungen befinden.
Zum Schluss ein paar Zahlen
Das Verhältnis von Roh- zu Ausbaukosten hat sich in den letzten 15 Jahren genau umgedreht: von 54 zu 46 auf 46 zu 54 Prozent. Das liegt zum Teil an den heute höheren technischen Standards, am Anspruch des Nutzers, aber auch an strengeren Forderungen des Gesetzgebers.
Laut einer Studie des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) sind die Kosten für einen Neubau seit dem Jahr 2000 um 40 % gestiegen. Davon fallen auf die reinen Baukosten rund 27 %. Als Grund ermittelt die Studie Vorgaben zu Brand- und Schallschutz, zu Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit, Barrierefreiheit sowie zur Energieeinsparung. Allein auf die Einhaltung der EnEV fallen hierbei 6,5 %. Dabei bringt die letzte Novellierung (EnEV 2016) kaum messbare Verbesserungen. Hier stehen Aufwand und Nutzen in keinem sinnvollen Verhältnis mehr zueinander. Man wundert sich oft, warum solche Verordnungen in Kraft treten. Nun ist die EnEV Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechts. Doch auch EU, Bund, Ländern und Kommunen sind für unterschiedliche Bereiche des Ordnungsrecht zuständig. Dass es bei vier Instanzen zu widersprüchlichen Forderungen kommt, ist naheliegend, und regulative Irrwege sind es damit auch.
Eine Lösung
Die Aufgabe also ist eindeutig und wird von vielen Architekten schon lange gefordert: klare Zuständigkeiten und Deregulierung. Es muss wieder Platz entstehen dürfen für neue, andere Ideen, und das geht viel leichter, wenn das Korsett von Vorgaben nicht so eng sitzt.
Hier ist auch die Politik gefragt und die genaue Prüfung derer, die Verordnungen auf den Weg bringen. So ist beispielsweise der deutsche Normenausschuss ein privatwirtschaftlich getragener Verein, zu dem auch viele Vertreter aus der Wirtschaft zählen. Die Annahme liegt nahe, dass die ein oder andere Norm im Hinblick auf die Befeuerung des eigenen Wirtschaftszweigs entsteht und nicht zum Wohl von Bauherren und Bewohnern. Zum Glück hat das auch der Bund erkannt und ist derzeit dabei, einen von der Wirtschaft unabhängigen Normungsausschuss aufzubauen (s. a. Interview mit Staatssekretär Gunther Adler S. 620 ff.
Der Wille, die Dinge zu vereinfachen, um einfacher und günstiger bauen zu können, ist vorhanden: bei Bauherren, Gesetzgeber und Architekten. Allerdings gehört auch der Mut dazu, diesen Willen umzusetzen.
